Planes de pago sobre plano en Dubái explicados: 60/40, 80/20 y 1% mensual
Actualizado: 7 min de lectura
En la mayoría de los mercados, financiar una compra sobre plano significa un banco, una hipoteca y un proceso de aprobación. En Dubái, el promotor es el prestamista — y el préstamo es sin intereses. Vas amortizando el precio en cuotas a lo largo de la construcción, sin tasas administrativas, sin verificaciones de elegibilidad y sin documentación de ingresos. Esa única característica es la razón por la que el sobre plano domina el mercado, y por la que elegir el plan adecuado es una decisión de estrategia más que un trámite.
Esta guía desglosa las estructuras que verás de verdad en los lanzamientos de 2026 — 60/40, 80/20, 50/50, el plan del 1% mensual y el post-entrega — y muestra cómo reparte cada una tu capital y tu riesgo a lo largo del calendario. Todos los formatos siguientes son estructuras reales de promotores; el correcto depende por completo de si eres un usuario final, un trader de cesiones (assignment) o un inversor de rentabilidad.
Por qué los planes de pago superan a las hipotecas para la mayoría de compradores sobre plano
Los promotores de Dubái te financian directamente: cuotas al 0% de interés, sin comisiones de apertura, sin comprobaciones de elegibilidad, sin límites de edad, sin documentación de ingresos. Para los no residentes — cuyo loan-to-value hipotecario en los Emiratos sobre plano se limita en torno al 50% — el plan del promotor es casi siempre la vía más barata y más sencilla para entrar en el mercado.
La contrapartida es la estructura. Cada plan distribuye el riesgo y el capital de forma distinta a lo largo del calendario de construcción. Las familias que vienen a continuación cubren casi todos los lanzamientos que verás en 2026, y la diferencia entre ellas puede suponer decenas de miles de dírhams de capital desplegados años antes o años después.
La financiación es el producto
Un plan de promotor al 0% no es un descuento añadido a la venta — es la venta. El coste de la financiación va incorporado en el precio de lista, que es la razón por la que la misma unidad con un plan post-entrega más largo a veces se lista ligeramente más cara.
Las estructuras estándar, una al lado de la otra
Lee cualquier plan como 'X durante la construcción / Y en la entrega o después'. El primer número es cuánto capital comprometes antes de que existan las llaves; el segundo es lo que espera hasta la finalización. Estos son los formatos habituales y cuánto de tu dinero pone a trabajar cada uno durante la construcción:
- 60/40 — el caballo de batalla: 10-20% de entrada, el resto del 60% repartido en los hitos de construcción y un 40% en la entrega. Riesgo equilibrado, compromiso de caja moderado.
- 80/20 — capital adelantado: habitual en lanzamientos de alta demanda; despliegas más capital antes, a menudo a cambio de un precio de lanzamiento más ajustado.
- 50/50 — la mitad a lo largo de la construcción, la mitad en la finalización: mantiene el máximo capital en tus manos hasta que el activo es físicamente real.
- 70/30 y variantes por hitos — la mayoría de los grandes promotores, incluido Emaar en comunidades como The Heights Country Club en Dubai South, operan planes ligados a la construcción dentro de esta familia.
Adelanta capital solo si vas a mantener
Un plan 80/20 te recompensa con un precio de lanzamiento más afilado, pero inmoviliza capital pronto. Si tu estrategia es una salida por cesión (assignment) antes de la entrega, ese dinero juega en contra de tu rentabilidad — un 50/50 o un 1% mensual lo mantiene líquido durante más tiempo.
El plan del 1% mensual: la seña de identidad de Danube
Danube Properties construyó su marca sobre el plan del 1% mensual, y Greenz, en el corredor de Academic City en Dubailand, lo aplica hoy: en torno al 10% de entrada y, después, un 1% del precio de compra cada mes. Sobre una unidad de AED 1 millón eso son AED 10.000 al mes — comparable al alquiler de un apartamento similar, salvo que cada pago genera patrimonio en lugar de desaparecer.
- 01
Reserva
~10% + 4% DLDEntrada más la tasa del 4% del DLD para reservar la unidad y registrarla en Oqood.
- 02
Meses 1-30
AED 10K/mes1% del precio cada mes — unos AED 10.000 — pagado como un alquiler mientras avanza la construcción.
- 03
30-40% pagado
~Mes 20-30El umbral de reventa para una salida por cesión (assignment) se alcanza poco a poco en este plan, no de golpe.
- 04
Entrega
saldo pendienteSaldo restante liquidado o trasladado a una cola post-entrega, más el depósito de DEWA y las llaves.
El atractivo es la suavización del flujo de caja; la disciplina que exige es la duración. A un 1% mensual alcanzas el umbral de reventa típico del 30-40% más despacio que con un plan por hitos, lo que importa si una salida temprana por cesión (assignment) forma parte de tu estrategia. Para usuarios finales e inversores financiados con nómina, es la entrada con menos fricción del mercado.
Planes post-entrega: deja que pague el alquiler
Los planes post-entrega empujan entre un 20 y un 60% del precio a los 2-5 años posteriores a recibir las llaves. Como la unidad puede alquilarse de inmediato, los ingresos del inquilino compensan las cuotas restantes — lo más parecido que ofrece Dubái a una adquisición que se autofinancia. DAMAC estructura con frecuencia planes de este tipo en sus grandes comunidades, incluidos lanzamientos como DAMAC Islands 2.
Reduce la carga — rara vez la elimina
Haz los números de forma conservadora: una unidad con un 7% de rentabilidad bruta cubre aproximadamente la mitad de un calendario típico de cuotas post-entrega, no la totalidad. El plan aligera tu carga mensual; casi nunca la elimina. Presupuesta esa diferencia.
Plan de pago frente a hipoteca: las cifras de 2026
Una hipoteca en los Emiratos en 2026 parte de un 4% anual aproximadamente, exige en torno al 50% de entrada para no residentes sobre plano y añade un 0,25% de registro del préstamo más tasas de tasación y de apertura. Un plan de promotor cuesta un 0% — la financiación va incorporada en el precio de lista. Para la mayoría de los compradores sobre plano, el punto de decisión solo llega en la entrega, cuando cualquier saldo restante puede refinanciarse mediante una hipoteca si hace falta.
Ajusta la estructura a la estrategia: los usuarios finales que optimizan el coste total deberían adelantar capital; los inversores que planean una venta por cesión (assignment) quieren llegar rápido al 30-40% pagado y luego parar; los inversores de rentabilidad deberían preseleccionar primero los planes post-entrega.
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Ver proyectos sobre planoTres preguntas que hacer antes de firmar
Los planes de pago son instrumentos de marketing tanto como financieros. Consigue estas respuestas por escrito antes de reservar:
- ¿Qué dispara cada cuota — fechas de calendario o hitos de construcción verificados? Lo ligado a hitos es más seguro si el proyecto se retrasa.
- ¿Hay alguna parte post-entrega inscrita contra el título? Afecta a tu capacidad de revender o refinanciar antes de que termine el plan.
- ¿Cuál es el proceso de impago si te saltas un pago? La ley de Dubái escala las deducciones según el avance de la construcción, pero los contratos añaden periodos de notificación y subsanación que conviene conocer de antemano.
Saltarse un pago tiene solución — si te mueves pronto
Si te retrasas, el promotor notifica a través del DLD y normalmente dispones de un periodo de subsanación de 30 días antes de cualquier deducción. Más allá de eso, las deducciones siguen una escala legal gradual ligada al avance de la construcción. Comunica pronto; la reestructuración es habitual y mucho más barata que el impago.
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Preguntas frecuentes
Sí — el 0% de interés es el estándar en los planes de promotor. El coste de financiación va incorporado en el precio, y por eso unidades idénticas con planes posentrega más largos a veces se listan algo más caras.
