Cómo comprar propiedad sobre plano en Dubái: el proceso completo en 10 pasos
Actualizado: 6 min de lectura
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EOI
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Booking 10–20%
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SPA
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DLD 4% · Oqood
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Escrow
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Snagging
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Handover
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Title Deed
Por qué el sobre plano domina el mercado de Dubái
Las ventas sobre plano representaron aproximadamente el 60-70% de todas las transacciones residenciales en Dubái hasta 2025, y la razón es estructural: usted compra al precio de hoy, paga en cuotas sin intereses vinculadas al avance de la obra y recibe en la entrega un activo a estrenar. Cada etapa está regulada por el Dubai Land Department (DLD) y su brazo regulador, la RERA.
El proceso que sigue aplica tanto si compra un estudio de AED 700,000 en Dubailand como una villa de AED 20 millones en la costa. Los plazos varían según el promotor, pero la secuencia legal no — y conocerla de antemano es lo que separa una compra controlada de una compra apresurada.
Pasos 1-3: elegir el proyecto, presentar un EOI y pagar el depósito de reserva
El paso 1 es la selección del proyecto, y concentra la mayor parte de la decisión de riesgo. Compare el historial de entregas del promotor, el plan maestro, los gastos de comunidad estimados y el calendario de pagos — no solo el render. Las comunidades planificadas como Ghaf Woods de Majid Al Futtaim en Dubailand o The Heights Country Club de Emaar en Dubai South liberan inventario por fases, por lo que los compradores de las primeras fases suelen asegurar el mejor precio por pie cuadrado.
El paso 2 es la manifestación de interés (EOI, por sus siglas en inglés): un depósito reembolsable, normalmente de AED 5,000-50,000, que lo coloca en la cola de asignación antes del día del lanzamiento. El paso 3 es la reserva en sí: usted elige su unidad exacta y paga un depósito de reserva del 5-20% del precio de compra, que convierte el EOI en un contrato de reserva firmado.
Pasos 4-5: firmar el SPA y registrar ante el DLD
El paso 4 es el contrato de compraventa (SPA), que normalmente se emite en las 2-4 semanas posteriores a la reserva. Fija las especificaciones de la unidad, el calendario de pagos completo, la fecha de finalización prevista y los mecanismos de compensación si el promotor se retrasa. Revíselo con un agente registrado en la RERA antes de firmar: las cláusulas sobre periodos de gracia por retraso (a menudo 12 meses) y la tolerancia de variación de superficie (normalmente 3-5%) determinan cuán protegido está usted realmente.
El paso 5 es el registro. Usted paga la tasa de transferencia del DLD del 4% del precio de compra más una tasa administrativa de AED 580, y aproximadamente AED 3,000 por el Oqood — el registro provisional de propiedad para unidades sobre plano. El certificado Oqood es su prueba legal de titularidad sobre una unidad que aún no existe físicamente, y ninguna compra sobre plano es segura sin él.
Pasos 6-7: pagar a través de la cuenta escrow y seguir la obra
El paso 6 cubre la fase de cuotas. En virtud de la Ley 8 de 2007, cada pago va a una cuenta escrow de la RERA específica del proyecto, y el banco libera los fondos al promotor solo contra hitos de construcción certificados por un consultor independiente. Un plan 60/40 típico recauda un 10-20% en la reserva, un 40-50% durante la construcción y el saldo en la entrega; Greenz by Danube aplica en su lugar el característico calendario del 1% mensual del promotor.
El paso 7 es el seguimiento. La aplicación Dubai REST del DLD publica el porcentaje oficial de avance de cada proyecto registrado, de modo que usted puede verificar el progreso físico frente a su calendario de pagos desde cualquier lugar del mundo — sin necesidad de visitas a obra.
Pasos 8-10: revisión de acabados, entrega y título de propiedad
El paso 8 es la revisión de acabados (snagging). Cuando el promotor emite el aviso de finalización, usted — o una empresa profesional de snagging por AED 1,500-3,500 — inspecciona la unidad y registra cada defecto para su corrección antes de la aceptación. La ley de Dubái lo respalda con un periodo de responsabilidad por defectos de 1 año y una garantía estructural de 10 años desde la entrega.
El paso 9 es la entrega: usted liquida la última cuota, paga el depósito de conexión de DEWA (AED 2,000 para apartamentos, AED 4,000 para villas) y recoge las llaves. El paso 10 cierra el círculo: su Oqood se convierte en un título de propiedad pleno emitido por el DLD a su nombre, en formato digital inglés-árabe, que completa su registro de titularidad.
Qué presupuestar además del precio de compra
Los costes de entrada totales en una unidad sobre plano de AED 1.5 millones ascienden a aproximadamente AED 64,000-67,000 además de las cuotas programadas — en torno al 4.3-4.5% del precio. Las partidas:
- Tasa de transferencia del DLD: 4% del precio de compra más AED 580 de tasa administrativa
- Registro Oqood: aproximadamente AED 3,000
- Depósito de reserva: 5-20% del precio, pagadero en la reserva (cuenta a favor del precio)
- Depósito de DEWA en la entrega: AED 2,000 para apartamentos, AED 4,000 para villas
- Gastos de comunidad: AED 12-25 por ft² al año, solo a partir de la entrega
- Inspección de acabados opcional: AED 1,500-3,500
Preguntas frecuentes
De la reserva al SPA firmado suelen pasar 2-4 semanas. La construcción dura después 2-4 años según el proyecto, con sus pagos repartidos a lo largo de ese periodo y el registro completado al inicio.
