Impuestos y tasas de la propiedad en Dubái para extranjeros: lo que pagas de verdad en 2026
Actualizado: 7 min de lectura
El titular de Dubái para los compradores extranjeros es genuinamente raro: nada de IRPF sobre el alquiler, nada de impuesto sobre plusvalías en la reventa, nada de impuesto anual a la propiedad, nada de impuesto de sucesiones. Para un inversor particular eso no es un resquicio legal — es el sistema. Lo que Dubái sí cobra es un pequeño conjunto de tasas de transacción únicas en la compra, más unos gastos de comunidad anuales previsibles una vez que eres propietario. Esta guía separa ambos con claridad, con cada cifra que un extranjero paga de verdad en 2026.
- 0%
- IRPF sobre las rentas de alquiler
- 0%
- impuesto sobre plusvalías en la reventa
- 0%
- impuesto anual a la propiedad
- 4%
- tasa de transferencia única del DLD
sea cual sea tu pasaporte
y 0% de sucesiones
sin impuesto al patrimonio ni municipal
+ AED 580 admin
El titular de impuesto cero es real
Dubái no aplica impuesto anual a la propiedad, ni IRPF sobre las rentas de alquiler, ni impuesto sobre plusvalías al vender, ni impuesto de sucesiones. Para el inversor particular esto no es un resquicio legal — es el sistema. Un arrendador que cobra AED 100.000 de alquiler se queda con AED 100.000 antes de gastos de explotación, sea cual sea su pasaporte.
Compara la alternativa. Un comprador extranjero en Londres puede pagar hasta un 17% de stamp duty a la entrada, luego el council tax anual y, después, un impuesto sobre plusvalías de hasta el 24% a la salida. Dubái concentra sus costes en una única tasa de transferencia transparente en la compra y unos gastos de comunidad previsibles después — por eso el desglose de abajo importa mucho más que cualquier tabla de impuestos.
Costes únicos de la compra
Presupuesta en torno al 4,2-5% del precio de compra para adquirir. La tasa de transferencia del DLD del 4% es el grueso; todo lo demás es comparativamente pequeño. Así se reparten los costes de entrada únicos en una compra típica:
- Tasa de transferencia del DLD (4%)AED 60.000
- Registro Oqood~AED 3.000
- Tasa administrativa del DLDAED 580
- Agencia (sobre plano, la paga el promotor)AED 0
El menú completo de costes únicos, según compres sobre plano o lista y según financies o no:
- Tasa de transferencia del DLD: 4% del precio de compra más AED 580 de administración.
- Registro Oqood (sobre plano): aproximadamente AED 3.000.
- Tasa de la oficina del trustee (propiedad lista): AED 4.000 más IVA por encima de AED 500.000; AED 2.000 por debajo.
- Tasa de agencia: 2% más IVA en reventas de propiedad lista; en lanzamientos sobre plano el promotor suele pagar a la correduría, así que el comprador no paga nada extra.
- Registro de hipoteca, si financias: 0,25% del importe del préstamo más AED 290.
Atento a una exención de la tasa del DLD
En un apartamento sobre plano de AED 1,5 millones, los costes de entrada suman unos AED 64.000 — pero los promotores lanzan periódicamente promociones de exención de la tasa del DLD que recortan esta cifra de forma sustancial. En sobre plano, la tasa de agencia suele pagarla también el promotor, así que tu desembolso real puede ser menor que el 4,3% de cabecera.
Costes recurrentes de la propiedad
Los gastos de comunidad son el principal coste recurrente: AED 12-25 por pie cuadrado al año según la comunidad y la carga de zonas comunes. Comunidades de Dubailand optimizadas en coste, como Tilal by Binghatti o Greenz by Danube, se sitúan en la banda baja, mientras que el stock frente al mar con todas las amenidades — direcciones de Palm Jumeirah como Passo Residences — ronda los AED 20-25 y por encima.
La distinción que despista a los compradores nuevos es única frente a recurrente. Tus cifras grandes en la compra se pagan una sola vez; los gastos de comunidad son la única cifra relevante que vuelve cada año. Este gráfico los pone uno al lado del otro en una unidad de AED 1,5M y 800 sqft:
AED
El inquilino, no el propietario, paga la tasa de vivienda de DEWA del 5% del alquiler anual, facturada mensualmente con los suministros; si ocupas la unidad tú mismo, ese 5% se aplica a tu propia dirección. Más allá de los gastos de comunidad no hay gravamen sobre la propiedad vacía, ni impuesto al patrimonio, ni impuesto municipal sobre la propiedad de ningún tipo.
No confundas lo único con lo recurrente
La tasa del DLD del 4% y el Oqood se pagan una vez, en la compra. Los gastos de comunidad de AED 12-25 por sqft al año son para siempre — y en sobre plano empiezan solo en la entrega, no durante la construcción. Inclúyelos en tu rentabilidad neta desde el primer día, no en tu coste de entrada.
IVA: cuándo se aplica el 5%
La propiedad residencial es terreno amable para el IVA. La primera entrega de una vivienda nueva está a tipo cero, las reventas posteriores están exentas y el alquiler residencial está exento. El IVA del 5% se aplica solo a compras y arrendamientos de propiedad comercial — y a las facturas de servicios, así que las comisiones de agencia, las tasas de gestión inmobiliaria y los gastos de comunidad llevan IVA por encima de la cifra indicada.
Un matiz de planificación para los arrendadores: la renta de alquiler residencial no requiere registro de IVA sea cual sea su volumen, mientras que los propietarios de inmuebles comerciales deben registrarse una vez que las entregas gravadas superan los AED 375.000 al año. Para una cartera puramente residencial, el IVA es prácticamente un no-evento.
El único punto donde el IVA te toca
En una vivienda residencial, la compra y el alquiler están libres de IVA. El único 5% que verás de forma habitual es en las facturas de servicios — comisión de agencia, gestión inmobiliaria y el propio gasto de comunidad — así que lee esos presupuestos como sin IVA incluido.
Tu país de origen puede querer su parte
Los EAU han firmado más de 140 convenios de doble imposición, pero tu exposición personal depende de tu residencia fiscal, no de la ubicación del inmueble. La mayoría de los estados europeos gravan la renta de alquiler mundial; la India aplica sus reglas de renta global a los residentes; varias jurisdicciones de la CEI gravan la renta de alquiler extranjera a tipos fijos. Confirma tu situación con un asesor de tu jurisdicción de origen antes de estructurar la compra, no después.
Para los inversores que se trasladan, la residencia fiscal en los EAU combinada con la Golden Visa — concedida a partir de AED 2 millones de propiedad — puede mover legítimamente todo el flujo de alquiler al entorno del 0%.
La residencia es la verdadera palanca
El 0% de Dubái se aplica por completo una vez que eres residente fiscal en los EAU. El umbral de AED 2 millones de la Golden Visa es lo que permite a muchos inversores hacerse residentes y traer su renta de alquiler dentro de ese perímetro de impuesto cero.
Ejemplo práctico: compra sobre plano de AED 1,5 millones
La foto completa del primer año en un apartamento sobre plano de AED 1,5 millones y 800 sqft en Dubailand:
- Tasa del DLD: AED 60.000 más AED 580 de administración.
- Registro Oqood: AED 3.000.
- Tasa de agencia: AED 0 (la paga el promotor en sobre plano).
- Gastos de comunidad: ninguno hasta la entrega, luego unos 800 sqft x AED 14 = AED 11.200 al año.
- Coste de entrada total: en torno a AED 63.600 — alrededor del 4,2% del precio, sin impuesto recurrente alguno después.
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No. No existe impuesto anual a la propiedad para ningún propietario, extranjero o local. El único coste recurrente son los gastos de comunidad, de AED 12-25 por pie cuadrado al año.
