Immobiliensteuern in Dubai für Ausländer: Was Sie 2026 wirklich zahlen
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Die Null-Steuer-Schlagzeile stimmt
Dubai erhebt keine jährliche Grundsteuer, keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, keine Kapitalertragsteuer beim Verkauf und keine Erbschaftsteuer. Für Privatinvestoren ist das kein Schlupfloch — es ist das System. Ein Vermieter, der AED 100,000 Miete vereinnahmt, behält AED 100,000 vor Betriebskosten — unabhängig vom Pass.
Zum Vergleich: Ein ausländischer Käufer in London zahlt beim Einstieg bis zu 17% Stempelsteuer, danach jährliche Council Tax und beim Ausstieg bis zu 24% Kapitalertragsteuer. Dubai bündelt seine Kosten in einer einzigen, transparenten Übertragungsgebühr und planbaren Servicegebühren — weshalb die Zahlen unten wichtiger sind als jede Steuertabelle.
Einmalige Kaufkosten
Kalkulieren Sie für den Erwerb rund 4,2–5% des Kaufpreises. Die Komponenten:
Bei einem Off-Plan-Apartment für AED 1.5 Millionen summieren sich die Einstiegskosten auf etwa AED 64,000 — und Bauträger fahren regelmäßig Aktionen mit Erlass der DLD-Gebühr, die diese Zahl deutlich senken.
- DLD-Übertragungsgebühr: 4% des Kaufpreises plus AED 580 Verwaltungsgebühr
- Oqood-Registrierung (Off-Plan): rund AED 3,000
- Treuhandbüro-Gebühr (Bestandsimmobilie): AED 4,000 plus MwSt. ab AED 500,000; darunter AED 2,000
- Maklerprovision: 2% plus MwSt. bei Bestands-Wiederverkäufen; bei Off-Plan-Launches zahlt typischerweise der Bauträger die Brokerage, der Käufer also nichts extra
- Hypothekenregistrierung, bei Finanzierung: 0,25% der Darlehenssumme plus AED 290
Laufende Eigentumskosten
Servicegebühren sind der wichtigste laufende Posten: AED 12–25 pro Quadratfuß und Jahr, je nach Community und Ausstattungsumfang. Kosteneffiziente Dubailand-Communities wie Tilal by Binghatti oder Greenz by Danube liegen am unteren Rand, während voll ausgestattete Strandlagen — Palm-Jumeirah-Adressen wie Passo Residences — bei AED 20–25 und darüber liegen.
Die DEWA-Wohngebühr von 5% der Jahresmiete zahlen Mieter, nicht Eigentümer — sie wird monatlich mit den Nebenkosten abgerechnet; bewohnen Sie die Einheit selbst, gelten die 5% für Ihre Adresse. Über die Servicegebühren hinaus gibt es keine Abgabe auf leerstehende Immobilien, keine Vermögensteuer und keinerlei kommunale Grundsteuer.
Mehrwertsteuer: wann die 5% greifen
Wohnimmobilien sind mehrwertsteuerlich freundliches Terrain. Die Erstüberlassung eines Neubaus ist mit 0% besteuert, spätere Weiterverkäufe sind befreit, Wohnmieten ebenfalls. Die 5% MwSt. gilt nur für Käufe und Vermietungen von Gewerbeimmobilien — sowie für Dienstleistungsrechnungen: Maklerprovisionen, Property-Management-Honorare und Servicegebühren tragen MwSt. zusätzlich zum genannten Betrag.
Eine Planungsnuance für Vermieter: Wohnmieteinnahmen erfordern unabhängig vom Umfang keine MwSt.-Registrierung, während gewerbliche Eigentümer sich registrieren müssen, sobald die steuerpflichtigen Umsätze AED 375,000 pro Jahr übersteigen. Für ein rein wohnwirtschaftliches Portfolio ist die MwSt. praktisch ein Nicht-Ereignis.
Ihr Heimatland will womöglich trotzdem seinen Anteil
Die VAE haben mehr als 140 Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, doch Ihre persönliche Steuerlast hängt von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit ab, nicht vom Standort der Immobilie. Die meisten europäischen Staaten besteuern weltweite Mieteinnahmen; Indien wendet seine Welteinkommensregeln auf Residenten an; mehrere GUS-Staaten besteuern ausländische Mieteinnahmen pauschal. Klären Sie Ihre Position mit einem Berater im Heimatland, bevor Sie den Kauf strukturieren — nicht danach.
Für Investoren, die umziehen, kann die steuerliche Ansässigkeit in den VAE in Kombination mit dem Golden Visa — gewährt ab AED 2 Millionen Immobilienwert — den gesamten Mietstrom legitim in das 0%-Umfeld verlagern.
Rechenbeispiel: Off-Plan-Kauf für AED 1.5 Millionen
Das vollständige Bild des ersten Jahres bei einem Off-Plan-Apartment in Dubailand für AED 1.5 Millionen mit 800 sqft:
- DLD-Gebühr: AED 60,000 plus AED 580 Verwaltungsgebühr
- Oqood-Registrierung: AED 3,000
- Maklerprovision: AED 0 (bei Off-Plan vom Bauträger getragen)
- Servicegebühren: keine bis zur Übergabe, danach rund 800 sqft x AED 14 = AED 11,200 pro Jahr
- Gesamte Einstiegskosten: rund AED 63,600 — etwa 4,2% des Preises, danach null laufende Steuern
Häufige Fragen
Nein. Es gibt keine jährliche Grundsteuer — weder für ausländische noch für einheimische Eigentümer. Der einzige wiederkehrende Posten ist die Community-Servicegebühr von AED 12–25 pro Quadratfuß und Jahr.
