Immobiliensteuern und Gebühren in Dubai für Ausländer: Was Sie 2026 wirklich zahlen
Aktualisiert: 7 Min. Lesezeit
Dubais Schlagzeile für ausländische Käufer ist wirklich selten: keine Einkommensteuer auf Miete, keine Kapitalertragsteuer beim Wiederverkauf, keine jährliche Grundsteuer, keine Erbschaftsteuer. Für einen privaten Investor ist das kein Schlupfloch — es ist das System. Was Dubai sehr wohl erhebt, ist eine kleine Reihe einmaliger Transaktionsgebühren beim Kauf plus planbare jährliche Servicegebühren, sobald Sie Eigentümer sind. Dieser Leitfaden trennt beides sauber — mit jeder Zahl, die ein Ausländer 2026 tatsächlich zahlt.
- 0%
- Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
- 0%
- Kapitalertragsteuer beim Wiederverkauf
- 0%
- jährliche Grundsteuer
- 4%
- einmalige DLD-Übertragungsgebühr
egal welchen Pass Sie halten
und 0% Erbschaftsteuer
keine Vermögen- oder Kommunalabgabe
+ AED 580 Verwaltung
Die Null-Steuer-Schlagzeile stimmt wirklich
Dubai erhebt keine jährliche Grundsteuer, keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, keine Kapitalertragsteuer beim Verkauf und keine Erbschaftsteuer. Für private Investoren ist das kein Schlupfloch — es ist das System. Ein Vermieter, der AED 100.000 Miete einnimmt, behält AED 100.000 vor Betriebskosten, ganz gleich, welchen Pass er hält.
Vergleichen Sie die Alternative. Ein ausländischer Käufer in London kann beim Einstieg bis zu 17% Stempelsteuer zahlen, dann jährliche Council Tax, dann beim Ausstieg bis zu 24% Kapitalertragsteuer. Dubai konzentriert seine Kosten auf eine einzige, transparente Übertragungsgebühr beim Kauf und danach planbare Servicegebühren — weshalb die Aufstellung unten weit mehr zählt als jede Steuertabelle.
Einmalige Kaufkosten
Kalkulieren Sie für den Erwerb rund 4,2–5% des Kaufpreises. Die 4% DLD-Übertragungsgebühr macht den Großteil aus; alles andere ist vergleichsweise gering. So teilen sich die einmaligen Einstiegskosten bei einem typischen Kauf auf:
- DLD-Übertragungsgebühr (4%)AED 60.000
- Oqood-Registrierung~AED 3.000
- DLD-VerwaltungsgebührAED 580
- Makler (Off-Plan, bauträgerseitig)AED 0
Das vollständige Menü der einmaligen Kosten, je nachdem, ob Sie Off-Plan oder bezugsfertig kaufen und ob Sie finanzieren:
- DLD-Übertragungsgebühr: 4% des Kaufpreises plus AED 580 Verwaltung.
- Oqood-Registrierung (Off-Plan): rund AED 3.000.
- Gebühr des Trustee-Office (bezugsfertige Immobilie): AED 4.000 plus VAT oberhalb von AED 500.000; AED 2.000 darunter.
- Maklergebühr: 2% plus VAT bei bezugsfertigen Wiederverkäufen; bei Off-Plan-Launches zahlt in der Regel der Bauträger die Maklerfirma, sodass der Käufer nichts zusätzlich zahlt.
- Hypothekenregistrierung, falls finanziert: 0,25% der Darlehenssumme plus AED 290.
Achten Sie auf einen DLD-Gebührenerlass
Bei einem Off-Plan-Apartment für AED 1,5 Mio. summieren sich die Einstiegskosten auf etwa AED 64.000 — doch Bauträger führen regelmäßig DLD-Gebührenerlass-Aktionen durch, die diese Zahl deutlich senken. Bei Off-Plan zahlt zudem meist der Bauträger die Maklergebühr, sodass Ihre realen Auslagen unter den nominellen 4,3% liegen können.
Laufende Eigentumskosten
Servicegebühren sind die wesentliche laufende Kostenposition: AED 12–25 pro Quadratfuß und Jahr, je nach Community und Ausstattungsniveau. Kosteneffizient geplante Dubailand-Communities wie Tilal by Binghatti oder Greenz by Danube liegen am unteren Rand, während voll ausgestatteter Strandbestand — Adressen auf der Palm Jumeirah wie Passo Residences — AED 20–25 und mehr erreicht.
Die Unterscheidung, an der neue Käufer stolpern, ist einmalig vs. wiederkehrend. Ihre großen Posten beim Kauf werden einmal gezahlt; die Servicegebühren sind die einzige nennenswerte Zahl, die jedes Jahr wiederkehrt. Dieses Diagramm stellt sie bei einer Einheit von AED 1,5 Mio. und 800 sqft gegenüber:
AED
Die DEWA-Wohngebühr von 5% der Jahresmiete zahlen Mieter, nicht Eigentümer, monatlich mit den Nebenkosten; nutzen Sie die Einheit selbst, gelten diese 5% für Ihre Adresse. Über die Servicegebühren hinaus gibt es keine Abgabe auf leerstehende Immobilien, keine Vermögensteuer und keinerlei kommunale Grundsteuer.
Verwechseln Sie einmalig nicht mit wiederkehrend
Die 4% DLD-Gebühr und Oqood werden einmal beim Kauf gezahlt. Servicegebühren von AED 12–25 pro sqft pro Jahr sind dauerhaft — und bei Off-Plan beginnen sie erst bei der Übergabe, nicht während des Baus. Rechnen Sie sie von Tag eins an in Ihre Nettorendite ein, nicht in Ihre Einstiegskosten.
VAT: Wann die 5% greifen
Wohnimmobilien sind VAT-freundliches Terrain. Die erste Lieferung einer neuen Wohnung ist nullbesteuert, spätere Wiederverkäufe sind befreit, und Wohnungsmiete ist befreit. Die 5% VAT gelten nur für den Kauf und die Vermietung gewerblicher Immobilien — sowie für Dienstleistungsrechnungen, sodass Maklerprovisionen, Hausverwaltungsgebühren und Servicegebühren VAT auf den genannten Betrag aufschlagen.
Eine Planungsnuance für Vermieter: Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien erfordern unabhängig vom Umfang keine VAT-Registrierung, während gewerbliche Eigentümer sich registrieren müssen, sobald die steuerbaren Umsätze AED 375.000 pro Jahr übersteigen. Für ein rein wohnwirtschaftliches Portfolio ist VAT faktisch kein Thema.
Die eine Stelle, an der VAT Sie berührt
Bei einer Wohnimmobilie sind Kauf und Miete VAT-frei. Die einzigen 5%, die Ihnen regelmäßig begegnen, betreffen Dienstleistungsrechnungen — Maklerprovision, Hausverwaltung und die Servicegebühr selbst —, lesen Sie diese Angebote daher als netto ohne VAT.
Ihr Heimatland will vielleicht trotzdem einen Anteil
Die VAE haben über 140 Doppelbesteuerungsabkommen unterzeichnet, doch Ihre persönliche Belastung hängt von Ihrer Steueransässigkeit ab, nicht vom Standort der Immobilie. Die meisten europäischen Staaten besteuern weltweite Mieteinnahmen; Indien wendet seine globalen Einkommensregeln auf Ansässige an; mehrere GUS-Staaten besteuern ausländische Mieteinnahmen zu Pauschalsätzen. Klären Sie Ihre Lage mit einem Berater in Ihrem Heimatland, bevor Sie den Kauf strukturieren, nicht danach.
Für Investoren, die umziehen, kann die VAE-Steueransässigkeit in Kombination mit dem Golden Visa — vergeben ab AED 2 Mio. Immobilienwert — den gesamten Mietstrom legitim in das 0%-Umfeld verlagern.
Ansässigkeit ist der eigentliche Hebel
Dubais 0% gilt vollständig, sobald Sie in den VAE steueransässig sind. Die AED-2-Mio.-Golden-Visa-Schwelle ist es, die vielen Investoren ermöglicht, ansässig zu werden und ihre Mieteinnahmen in diesen steuerfreien Bereich zu holen.
Rechenbeispiel: Off-Plan-Kauf für AED 1,5 Mio.
Das vollständige Bild des ersten Jahres bei einem Off-Plan-Apartment für AED 1,5 Mio. und 800 sqft in Dubailand:
- DLD-Gebühr: AED 60.000 plus AED 580 Verwaltung.
- Oqood-Registrierung: AED 3.000.
- Maklergebühr: AED 0 (bauträgerseitig bei Off-Plan).
- Servicegebühren: keine bis zur Übergabe, dann etwa 800 sqft x AED 14 = AED 11.200 pro Jahr.
- Gesamte Einstiegskosten: rund AED 63.600 — etwa 4,2% des Preises, mit null wiederkehrender Steuer danach.
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Off-Plan-Projekte ansehenHäufige Fragen
Nein. Es gibt keine jährliche Grundsteuer — weder für ausländische noch für einheimische Eigentümer. Der einzige wiederkehrende Posten ist die Community-Servicegebühr von AED 12–25 pro Quadratfuß und Jahr.
