Налоги на недвижимость в Дубае для иностранцев: что вы реально платите в 2026 году
Обновлено: 5 мин чтения
%
Нулевые налоги — это правда
В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость, нет подоходного налога на арендный доход, нет налога на прирост капитала при продаже и нет налога на наследство. Для частного инвестора это не лазейка — это система. Арендодатель, собравший 100 000 AED аренды, оставляет себе 100 000 AED до операционных расходов — с любым паспортом.
Сравните альтернативу: иностранный покупатель в Лондоне может заплатить до 17% гербового сбора на входе, затем ежегодный муниципальный налог, затем до 24% налога на прирост капитала на выходе. Дубай концентрирует расходы в одном прозрачном сборе за переход права и предсказуемых сервисных сборах — поэтому цифры ниже важнее любой налоговой таблицы.
Разовые расходы при покупке
Закладывайте примерно 4,2–5% от цены покупки. Составляющие:
На офф-план квартире за 1,5 млн AED входные расходы составляют около 64 000 AED — а застройщики периодически проводят акции с покрытием сбора DLD, что заметно снижает эту цифру.
- Сбор DLD за переход права: 4% от цены плюс 580 AED административных
- Регистрация Oqood (офф-план): примерно 3 000 AED
- Сбор трастового офиса (готовое жильё): 4 000 AED плюс НДС при цене выше 500 000 AED; 2 000 AED — ниже
- Комиссия агентства: 2% плюс НДС на вторичном рынке; на офф-план запусках агентству обычно платит застройщик, и покупатель не доплачивает ничего
- Регистрация ипотеки, если есть финансирование: 0,25% от суммы кредита плюс 290 AED
Регулярные расходы владельца
Сервисные сборы — главная постоянная статья: 12–25 AED за квадратный фут в год в зависимости от комьюнити и набора инфраструктуры. Рационально спроектированные комьюнити Dubailand, такие как Tilal от Binghatti или Greenz от Danube, держатся ближе к нижней границе, а пляжное жильё с полной инфраструктурой — адреса Palm Jumeirah вроде Passo Residences — идёт по 20–25 AED и выше.
Жилищный сбор DEWA — 5% годовой аренды — платят арендаторы, а не владельцы, ежемесячно вместе с коммунальными платежами; если вы живёте в юните сами, эти 5% применяются к вашему адресу. Помимо сервисных сборов нет ни сбора за пустующее жильё, ни налога на богатство, ни какого-либо муниципального налога на недвижимость.
НДС: когда применяются 5%
Жилая недвижимость — дружелюбная к НДС территория. Первая продажа нового жилья облагается по нулевой ставке, последующие перепродажи освобождены, аренда жилья освобождена. НДС 5% применяется только к покупке и аренде коммерческой недвижимости — и к счетам за услуги, поэтому комиссии агентств, услуги управления и сервисные сборы идут с НДС сверх заявленной цифры.
Нюанс планирования для арендодателей: жилой арендный доход не требует регистрации по НДС независимо от масштаба, тогда как владельцы коммерческих площадей обязаны регистрироваться после 375 000 AED налогооблагаемых операций в год. Для чисто жилого портфеля НДС — фактически несобытие.
Ваша страна может претендовать на свою долю
ОАЭ подписали более 140 соглашений об избежании двойного налогообложения, но ваша личная нагрузка зависит от вашего налогового резидентства, а не от расположения недвижимости. Большинство европейских государств облагают общемировой арендный доход; Индия применяет правила глобального дохода к резидентам; ряд юрисдикций СНГ облагает зарубежный арендный доход по плоским ставкам. Уточните свою позицию у консультанта в домашней юрисдикции до структурирования покупки, а не после.
Для инвесторов, которые переезжают, налоговое резидентство ОАЭ в сочетании с золотой визой — она выдаётся от 2 млн AED недвижимости — может легально перевести весь арендный поток в среду 0%.
Расчёт на примере: офф-план покупка за 1,5 млн AED
Полная картина первого года на офф-план квартире 800 кв. футов за 1,5 млн AED в Dubailand:
- Сбор DLD: 60 000 AED плюс 580 AED административных
- Регистрация Oqood: 3 000 AED
- Комиссия агентства: 0 AED (на офф-плане платит застройщик)
- Сервисные сборы: до сдачи — нет, затем около 800 кв. футов x 14 AED = 11 200 AED в год
- Итого вход: примерно 63 600 AED — около 4,2% цены, с нулевыми регулярными налогами в дальнейшем
Частые вопросы
Нет. Ежегодного налога на недвижимость нет ни для кого — ни для иностранцев, ни для местных. Единственный регулярный расход — сервисный сбор комьюнити 12–25 AED за квадратный фут в год.
