Налоги и сборы на недвижимость в Дубае для иностранцев: что вы реально платите в 2026

В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость, нет НДФЛ с дохода от аренды, нет налога на прирост капитала при продаже и нет налога на наследство. Для частного инвестора это не лазейка — это сама система. Арендодатель, собирающий AED 100 000 аренды, оставляет себе AED 100 000 до операционных расходов, какой бы паспорт у него ни был.

Сравните альтернативу. Зарубежный покупатель в Лондоне может заплатить до 17% гербового сбора на входе, затем ежегодный муниципальный налог, затем налог на прирост капитала до 24% при выходе. Дубай концентрирует свои издержки в едином прозрачном сборе за перевод права при покупке и предсказуемых сервисных сборах после — поэтому разбор ниже важнее любой налоговой таблицы.

Закладывайте примерно 4,2–5% от цены покупки на приобретение. Сбор DLD 4% за перевод — основная часть; всё остальное сравнительно невелико. Вот как разовые входные расходы делятся на типичной покупке:

Полный перечень разовых расходов — в зависимости от того, покупаете ли вы off-plan или готовое и берёте ли финансирование:

• Сбор DLD за перевод: 4% от цены покупки плюс AED 580 админ.
• Регистрация Oqood (off-plan): примерно AED 3 000.
• Сбор траст-офиса (готовое жильё): AED 4 000 плюс НДС при цене выше AED 500 000; AED 2 000 — ниже.
• Агентский сбор: 2% плюс НДС при перепродаже готового; на запусках off-plan брокера обычно оплачивает застройщик, поэтому покупатель не платит сверху.
• Регистрация ипотеки, при финансировании: 0,25% от суммы кредита плюс AED 290.

Сервисные сборы — основной постоянный расход: AED 12–25 за квадратный фут в год в зависимости от сообщества и набора удобств. Рационально спроектированные сообщества Dubailand вроде Tilal от Binghatti или Greenz от Danube ближе к нижней границе, тогда как полностью оснащённый фонд у воды — адреса на Palm Jumeirah вроде Passo Residences — стоит AED 20–25 и выше.

Разница, на которой спотыкаются новые покупатели, — разовое против регулярного. Крупные суммы при покупке платятся один раз; сервисные сборы — единственная значимая цифра, возвращающаяся каждый год. Этот график ставит их рядом на юните AED 1,5 млн площадью 800 кв. футов:

Сбор DEWA за жильё — 5% от годовой аренды — платят арендаторы, а не собственники; он выставляется ежемесячно вместе с коммунальными. Если вы живёте в юните сами, эти 5% применяются к вашему адресу. Помимо сервисных сборов, нет ни сбора за простаивающую недвижимость, ни налога на богатство, ни какого-либо муниципального налога на недвижимость.

Жилая недвижимость — дружественная территория для НДС. Первая поставка нового жилья облагается по ставке 0%, последующие перепродажи освобождены, аренда жилья освобождена. НДС 5% применяется только к покупке и аренде коммерческой недвижимости — и к счетам за услуги, поэтому агентские комиссии, сборы за управление недвижимостью и сервисные сборы несут НДС сверх заявленной суммы.

Один нюанс планирования для арендодателей: доход от аренды жилья не требует регистрации по НДС независимо от масштаба, тогда как владельцы коммерции обязаны зарегистрироваться, как только облагаемые поставки превысят AED 375 000 в год. Для чисто жилого портфеля НДС по сути не существует.

ОАЭ подписали более 140 соглашений об избежании двойного налогообложения, но ваша личная нагрузка зависит от вашего налогового резидентства, а не от расположения недвижимости. Большинство европейских государств облагают мировой доход от аренды; Индия применяет глобальные правила дохода к резидентам; ряд стран СНГ облагают зарубежный доход от аренды по плоским ставкам. Уточните свою позицию у консультанта в стране резидентства до структурирования покупки, а не после.

Для инвесторов, которые переезжают, налоговое резидентство ОАЭ в сочетании с Golden Visa — выдаётся при недвижимости от AED 2 млн — может законно перевести весь арендный поток в среду 0%.

Полная картина первого года на квартире off-plan за AED 1,5 млн площадью 800 кв. футов в Dubailand:

• Сбор DLD: AED 60 000 плюс AED 580 админ.
• Регистрация Oqood: AED 3 000.
• Агентский сбор: AED 0 (на off-plan платит застройщик).
• Сервисные сборы: отсутствуют до сдачи, затем около 800 кв. футов x AED 14 = AED 11 200 в год.
• Итого входной расход: примерно AED 63 600 — около 4,2% от цены, далее с нулевым регулярным налогом.